Gli aspetti economici considerabili nella stima dei fabbricati civili sono:
i valori di mercato, di trasformazione, di costo, di capitalizzazione e complementare.
i valori di costo, di mercato, di capitalizzazione e di surrogazione;
i valori di costo, di capitalizzazione, di mercato, di surrogazione e complementare;
Da che cosa dipende la scelta dell'aspetto economico da considerare nella stima dei fabbricati civili?
Dalle condizioni influenti sul valore del bene.
Dalle persone coinvolte nella stima, dalle condizioni proprie del bene e dall'esistenza o meno di un mercato attivo.
Dallo scopo della stima, dalle condizioni proprie del bene e dall'esistenza o meno di un mercato attivo.
La stima ad impressione di un fabbricato è praticabile da chi:
sia in possesso di una laurea in ingegneria, architettura o agraria.
abbia grande esperienza e segua costantemente l'evolversi del mercato immobiliare urbano;
sia in possesso di un diploma di geometra, perito edile o perito agrario.
La stima per valori tipici di un fabbricato è applicabile:
a qualsiasi tipo di unità abitativa comprendente più vani
a fabbricati comprendenti più unità immobiliari (alloggi, negozi, box, ecc.);
a qualsiasi tipo di fabbricato.
La stima sintetica di un fabbricato civile si svolge attraverso le seguenti fasi:
formazione della scala dei prezzi, formazione della scala dei parametri e risoluzione della proporzione.
determinazione del valore ordinario, correzione del valore per la presenza di comodi e scomodi, aggiunte e detrazioni.
determinazione del valore ordinario e correzione del valore con aggiunte e detrazioni.
Per essere considerati simili fra loro, più fabbricati dovrebbero avere:
caratteristiche anche diverse, ma tali che quelle positive compensino quelle negative nell'apprezzamento del mercato;
corrispondenti caratteristiche estrinseche ed intrinseche;
simili caratteristiche estrinseche e identica situazione giuridica.
Se risulta difficile individuare nella zona fabbricati con caratteristiche simili a quello da stimare, i termini del confronto potranno essere:
fabbricati simili di altre località;
fabbricati analoghi, aventi caratteristiche anche diverse, ma tali che quelle positive compensino quelle negative nell'apprezzamento del mercato.
fabbricati equifunzionali
La superficie commerciale di un alloggio comprende di solito:
la superficie coperta al lordo dei muri divisori interni e dei muri perimetrali, il 30% dello spessore dei muri di separazione da altre unità immobiliari, il 30% della superficie dei balconi e della cantina;
la superficie netta interna, il 50% della superficie dei balconi, il 25% della superficie dell'eventuale cantina;
la superficie coperta al lordo dei muri divisori interni e dei muri perimetrali, il 25-50% dello spessore dei muri di separazione da altre unità immobiliari, il 50% della superficie dei balconi.
La determinazione del reddito capitalizzabile ( Bf ) di un fabbricato, si determina come differenza:
fra il reddito padronale lordo e l'ammontare delle quote, delle spese varie e delle imposte.
fra il reddito padronale lordo e le spese di parte padronale.
fra il reddito padronale lordo e l'ammontare delle quote, delle spese varie
Il reddito padronale lordo (Rpl) di un fabbricato è dato da:
canone lordo annuo di locazione più gli interessi sulle singole rate e sulla cauzione.
canone lordo annuo di locazione più debito residuo e interessi bancari;
canone lordo annuo di locazione più spese a carico del locatario.
