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Estimo

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Come può avvenire la correzione del valore ordinario per la presenza di comodi o scomodi particolari?
  • Mediante l'operazione di aggiunte e detrazioni al valor capitale.
  • In percentuale dell'intero valore già stimato, oppure direttamente sul saggio di capitalizzazione nel caso della stima analitica per capitalizzazione dei redditi.
  • Sempre in percentuale dell'intero valore già stimato.
Maggiori consistenze riproducibili, o pertinenze legate al bene per legge o volontà contrattuale, costituiscono:
  • detrazioni;
  • comodi particolari;
  • aggiunte.
Un usufrutto, una rendita vitalizia o altri diritti temporanei a favore di terzi gravanti su un bene, ne rappresentano:
  • scomodi particolari;
  • minori redditi permanenti;
  • minori redditi transitori.
Perché i comodi o gli scomodi sono distinti dalle aggiunte e detrazioni al valore ordinario?
  • I primi possono consistere in qualità astratte, di per sé valutabili e la cui presenza influisce sul valore, mentre le seconde sono elementi di per sé non valutabili
  • I primi possono consistere in qualità astratte, di per sé non valutabili ma della cui presenza il mercato tiene conto, mentre le seconde sono elementi di per sé valutabili.
  • Perché i primi si valutano a corpo e non a misura come le aggiunte e detrazioni.
Che cosa è un parametro economico?
  • Una grandezza economica quale un prezzo o un costo
  • Una qualche forma di reddito che esiste solo per beni produttivi.
  • Una grandezza direttamente e obiettivamente misurabile del bene.
Fra prezzi e parametri non esiste una vera proporzionalità, ma questa può essere assunta come ipotesi estimativa se esistono le seguenti condizioni:
  • i beni presi come termini di confronto differiscono dal bene da stimare soltanto per la misura del parametro e sono uguali per tutte le altre caratteristiche;
  • i beni presi come termini di confronto sono simili o analoghi a quello da stimare, e le misure parametrali devono oscillare in un ampio intervallo;
  • i beni presi come termini di confronto sono simili a quello da stimare, o equivalenti per il complesso delle caratteristiche influenti sul valore, esclusa la misura del parametro.
Sul raffronto fra la variabilità dei caratteri e la variabilità dei prezzi dei beni messi a confronto, si basa la scelta del parametro di stima, che dovrà essere una grandezza con la quale si realizza l'ipotesi fondamentale della stima, ovvero:
  • l'esistenza di un rapporto costante fra prezzi e parametri all'interno di un certo campo di variabilità delle due grandezze.
  • l'esistenza di una proporzionalità inversa fra prezzi e parametri;
  • l'esistenza di una relazione fra prezzi e parametri all'interno di un certo campo di variabilità delle due grandezze;
Due beni si definiscono analoghi, se:
  • differiscono per una serie di caratteristiche, fra le quali predominano quelle positive;
  • pur differendo per caratteristiche singolarmente importanti, presentano compensazione fra caratteri positivi e negativi;
  • sono simili in tutte le caratteristiche tranne una.
Quale parametro fra quelli di seguito elencati è il più indicato nella stima di un lotto fabbricabile?
  • Il beneficio fondiario.
  • La produzione lorda vendibile.
  • La superficie del lotto.
Se il parametro di stima è il Bf, quale rapporto si utilizza nella stima e che significato assume?
  • Si utilizza il rapporto SBf/SP, che rappresenta il saggio medio fondiario con cui si può calcolare per capitalizzazione il valore di mercato.
  • Si utilizza il rapporto SP/SBf, che rappresenta un numero pure che indica quante volte il reddito è multiplo del prezzo.
  • Si utilizza il rapporto SBf/SP, che rappresenta il saggio medio di fruttuosità di tutti gli investimenti immobiliari.
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