Come può avvenire la correzione del valore ordinario per la presenza di comodi o scomodi particolari?
Mediante l'operazione di aggiunte e detrazioni al valor capitale.
In percentuale dell'intero valore già stimato, oppure direttamente sul saggio di capitalizzazione nel caso della stima analitica per capitalizzazione dei redditi.
Sempre in percentuale dell'intero valore già stimato.
Maggiori consistenze riproducibili, o pertinenze legate al bene per legge o volontà contrattuale, costituiscono:
detrazioni;
comodi particolari;
aggiunte.
Un usufrutto, una rendita vitalizia o altri diritti temporanei a favore di terzi gravanti su un bene, ne rappresentano:
scomodi particolari;
minori redditi permanenti;
minori redditi transitori.
Perché i comodi o gli scomodi sono distinti dalle aggiunte e detrazioni al valore ordinario?
I primi possono consistere in qualità astratte, di per sé valutabili e la cui presenza influisce sul valore, mentre le seconde sono elementi di per sé non valutabili
I primi possono consistere in qualità astratte, di per sé non valutabili ma della cui presenza il mercato tiene conto, mentre le seconde sono elementi di per sé valutabili.
Perché i primi si valutano a corpo e non a misura come le aggiunte e detrazioni.
Che cosa è un parametro economico?
Una grandezza economica quale un prezzo o un costo
Una qualche forma di reddito che esiste solo per beni produttivi.
Una grandezza direttamente e obiettivamente misurabile del bene.
Fra prezzi e parametri non esiste una vera proporzionalità, ma questa può essere assunta come ipotesi estimativa se esistono le seguenti condizioni:
i beni presi come termini di confronto differiscono dal bene da stimare soltanto per la misura del parametro e sono uguali per tutte le altre caratteristiche;
i beni presi come termini di confronto sono simili o analoghi a quello da stimare, e le misure parametrali devono oscillare in un ampio intervallo;
i beni presi come termini di confronto sono simili a quello da stimare, o equivalenti per il complesso delle caratteristiche influenti sul valore, esclusa la misura del parametro.
Sul raffronto fra la variabilità dei caratteri e la variabilità dei prezzi dei beni messi a confronto, si basa la scelta del parametro di stima, che dovrà essere una grandezza con la quale si realizza l'ipotesi fondamentale della stima, ovvero:
l'esistenza di un rapporto costante fra prezzi e parametri all'interno di un certo campo di variabilità delle due grandezze.
l'esistenza di una proporzionalità inversa fra prezzi e parametri;
l'esistenza di una relazione fra prezzi e parametri all'interno di un certo campo di variabilità delle due grandezze;
Due beni si definiscono analoghi, se:
differiscono per una serie di caratteristiche, fra le quali predominano quelle positive;
pur differendo per caratteristiche singolarmente importanti, presentano compensazione fra caratteri positivi e negativi;
sono simili in tutte le caratteristiche tranne una.
Quale parametro fra quelli di seguito elencati è il più indicato nella stima di un lotto fabbricabile?
Il beneficio fondiario.
La produzione lorda vendibile.
La superficie del lotto.
Se il parametro di stima è il Bf, quale rapporto si utilizza nella stima e che significato assume?
Si utilizza il rapporto SBf/SP, che rappresenta il saggio medio fondiario con cui si può calcolare per capitalizzazione il valore di mercato.
Si utilizza il rapporto SP/SBf, che rappresenta un numero pure che indica quante volte il reddito è multiplo del prezzo.
Si utilizza il rapporto SBf/SP, che rappresenta il saggio medio di fruttuosità di tutti gli investimenti immobiliari.
