Quali sono le spese che gravano su tutti i condomini e sono da ripartire secondo i millesimi di proprietà generale?
Quelle necessarie per la conservazione e godimento delle parti di proprietà esclusiva, per la prestazione dei servizi nell'interesse generale e per le innovazioni deliberate a maggioranza.
Quelle necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni: le quote di assicurazione, le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, le imposte gravanti sull'immobile.
Quelle necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate a maggioranza.
I millesimi di proprietà particolare in un condominio sono quelli che:
riguardano solo una parte dei condomini;
si riferiscono ad impianti o servizi usati dai condomini in modo non proporzionale alle quote di proprietà;
si riferiscono ad impianti o servizi usati da tutti i condomini in modo proporzionale alle quote di proprietà.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico:
del gruppo di condomini che hanno accettato le tabelle millesimali di proprietà particolare.
di tutti i condomini.
in parte di tutti i condomini, in parte dei soli condomini che se ne servono.
Che cosa sono i millesimi d'uso in un condominio?
Quelli che si riferiscono ad impianti o servizi usati da tutti i condomini in modo proporzionale alle quote di proprietà.
Quelli che si riferiscono a impianti destinati a servire i condomini in maniera diversa, come, ad esempio, l'impianto idraulico.
Quelli che si riferiscono ad impianti o servizi usati dai condomini in modo non proporzionale alle quote di proprietà.
La determinazione dei millesimi di proprietà generale in un condominio è:
una vera e propria stima che il perito deve compiere nella logica del metodo estimativo.
una serie di calcoli e proporzioni sulla base di alcuni indici forniti da tabelle contenute nei manuali;
una stima sommaria che tiene conto del diverso grado di appetibilità delle varie unità immobiliari.
I millesimi di proprietà generale si possono calcolare in base ai valori condominiali (Vc), secondo una delle seguenti proporzioni, in cui Vt indica la somma dei valori:
Vc : Vt = x : 1000
Vt : Vc = x : 1000
Vc : Vt = 1000 : x
Il valore condominiale è distinto da quello di mercato, perché:
considera soltanto le caratteristiche costituzionali originarie e stabili delle unità condominiali;
considera il grado di rifinitura, i miglioramenti e abbellimenti apportati dal proprietario;
considera tutte quelle caratteristiche accessorie che sono dovute alla volontà e al comportamento dei singoli proprietari.
La determinazione dei millesimi di proprietà in un condominio può farsi con i seguenti criteri:
sulla base dei valori di mercato espressi in moneta.
sulla base dei valori condominiali o sulla base di grandezze fisiche virtuali atte a rappresentarli.
sulla base di sole grandezze fisiche virtuali (superfici o volumi) atte a rappresentare i valori condominiali, cioè stanti fra loro nello stesso rapporto dei valori medesimi.
La determinazione dei millesimi di proprietà in un condominio in base ai valori monetari è difficilmente applicabile:
agli edifici di vecchia costruzione;
agli edifici costituiti da unità con destinazioni d'uso diverse;
agli edifici ristrutturati.
La grandezza fisica più comunemente usata per determinare i millesimi di proprietà in un condominio è:
la superficie di ciascuna unità;
il reddito imponibile catastale di ciascuna unità.
