L'insieme delle caratteristiche estrinseche ed intrinseche positive.
L'insieme delle situazioni e delle circostanze positive eccedenti rispetto all'ordinario
Gli elementi di per sé valutabili eccedenti o carenti rispetto all'ordinarietà.
Le caratteristiche di straordinarietà costituite da elementi di per sé valutabili danno luogo a:
correzione in aumento o in diminuzione del valore ordinario;
solo riduzione del valore ordinario;
aggiunte o detrazioni al valore ordinario;
Il processo logico con il quale il perito giunge alla formulazione del giudizio di valore corrisponde al:
metodo di stima;
procedimento sintetico parametrico;
criterio di stima;
Come può avvenire la correzione del valore ordinario per la presenza di comodi o scomodi particolari?
Mediante l'operazione di aggiunte e detrazioni al valor capitale.
In percentuale dell'intero valore già stimato, oppure direttamente sul saggio di capitalizzazione nel caso della stima analitica per capitalizzazione dei redditi.
Sempre in percentuale dell'intero valore già stimato.
Maggiori consistenze riproducibili, o pertinenze legate al bene per legge o volontà contrattuale, costituiscono:
detrazioni;
comodi particolari;
aggiunte;
Un usufrutto, una rendita vitalizia o altri diritti temporanei a favore di terzi gravanti su un bene, ne rappresentano:
scomodi particolari;
minori redditi permanenti;
minori redditi transitori;
Perché i comodi o gli scomodi sono distinti dalle aggiunte e detrazioni al valore ordinario?
I primi possono consistere in qualità astratte, di per sé valutabili e la cui presenza influisce sul valore, mentre le seconde sono elementi di per sé non valutabili
I primi possono consistere in qualità astratte, di per sé non valutabili ma della cui presenza il mercato tiene conto, mentre le seconde sono elementi di per sé valutabili.
Perché i primi si valutano a corpo e non a misura come le aggiunte e detrazioni.
Che cosa è un parametro economico?
Una grandezza economica quale un prezzo o un costo
Una qualche forma di reddito che esiste solo per beni produttivi.
Una grandezza direttamente e obiettivamente misurabile del bene.
Fra prezzi e parametri non esiste una vera proporzionalità, ma questa può essere assunta come ipotesi estimativa se esistono le seguenti condizioni:
i beni presi come termini di confronto differiscono dal bene da stimare soltanto per la misura del parametro e sono uguali per tutte le altre caratteristiche;
i beni presi come termini di confronto sono simili o analoghi a quello da stimare, e le misure parametrali devono oscillare in un ampio intervallo;
i beni presi come termini di confronto sono simili a quello da stimare, o equivalenti per il complesso delle caratteristiche influenti sul valore, esclusa la misura del parametro;
Sul raffronto fra la variabilità dei caratteri e la variabilità dei prezzi dei beni messi a confronto, si basa la scelta del parametro di stima, che dovrà essere una grandezza con la quale si realizza l'ipotesi fondamentale della stima, ovvero:
l'esistenza di un rapporto costante fra prezzi e parametri all'interno di un certo campo di variabilità delle due grandezze.
l'esistenza di una proporzionalità inversa fra prezzi e parametri;
l'esistenza di una relazione fra prezzi e parametri all'interno di un certo campo di variabilità delle due grandezze;
