Non costituisce caratteristica intrinseca di un fabbricato:
l'altezza di piano
la qualità delle finiture
la vicinanza di importanti arterie stradali
Non costituisce caratteristica estrinseca di un fabbricato:
la tipologia costruttiva
la vicinanza ad aree urbane degradate socialmente o urbanisticamente
la vicinanza rispetto al centro della città
Nel calcolo della superficie commerciale non è compresa la superficie:
del 100% dei muri perimetrali esterni
del 100% dei muri perimetrali interni
del 100% dei muri divisori interni
I coefficienti di differenziazione sono usati nella realtà professionale nell'ambito della stima di un fabbricato:
secondo l'aspetto economico del valore di mercato con procedimento sintetico
secondo l'aspetto economico del valore di mercato con procedimento analitico
secondo l'aspetto economico del valore di ricostruzione
La valutazione di un fabbricato in base all'aspetto economico del costo si effettua in genere quando:
non esiste un mercato attivo per fabbricati simili
il fabbricato dovrà essere demolito
il fabbricato dovrà cambiare la sua destinazione d'uso, con notevoli spese per opere di restauro, ristrutturazione ecc.
Per un fabbricato si considera ordinaria la trasformazione da abitazione in ufficio senza l'esecuzione di alcuna opera edile. Il suo valore sarà determinato:
secondo l'aspetto economico del valore di mercato attuale dell'abitazione
secondo l'aspetto economico del valore di trasformazione, dato in questo caso dal valore di mercato dell'abitazione, essendo poco rilevanti le spese di trasformazione
secondo l'aspetto economico del valore di trasformazione, dato in questo caso dal valore di mercato dell'ufficio, essendo poco rilevanti le spese di trasformazione
Il beneficio fondiario relativo a un fabbricato si calcola detraendo dal reddito lordo le seguenti spese:
tributi, spese varie, amministrazione, sfitto e inesigibilità
quote, tributi, spese varie, amministrazione, sfitto e inesigibilità, interessi
quote, tributi, amministrazione, servizi, sfitto e inesigibilità, interessi
La stima del valore di un'autorimessa (box) si effettua in genere utilizzando quale parametro di confronto:
la cubatura
il numero di posti-auto
il canone di locazione
Il valore di ricostruzione di un fabbricato è dato:
dal costo secco di cantiere per il coefficiente di vetustà
dal costo secco di cantiere più le spese generali per il coefficiente di vetustà
dal computo metrico estimativo appositamente eseguito
Le spese generali di costruzione comprendono:
progetto e direzione lavori, oneri relativi alla concessione edilizia, profitto d'impresa
area edificabile, progetto e direzione lavori, oneri relativi alla concessione edilizia, profitto d'impresa
oneri relativi alla concessione edilizia, profitto normale d'impresa
