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Estimo

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Estimo
Le aggiunte e le detrazioni sono caratteristiche straordinarie dovute a fattori:
  • di per sé valutabili
  • di per sé non valutabili, ma la cui esistenza è apprezzata dal mercato
  • di per sé non valutabili e quindi ininfluenti sul valore di stima
Non costituisce caratteristica intrinseca di un fabbricato:
  • l'altezza di piano
  • la qualità delle finiture
  • la vicinanza di importanti arterie stradali
Non costituisce caratteristica estrinseca di un fabbricato:
  • la tipologia costruttiva
  • la vicinanza ad aree urbane degradate socialmente o urbanisticamente
  • la vicinanza rispetto al centro della città
Nel calcolo della superficie commerciale non è compresa la superficie:
  • del 100% dei muri perimetrali esterni
  • del 100% dei muri perimetrali interni
  • del 100% dei muri divisori interni
I coefficienti di differenziazione sono usati nella realtà professionale nell'ambito della stima di un fabbricato:
  • secondo l'aspetto economico del valore di mercato con procedimento sintetico
  • secondo l'aspetto economico del valore di mercato con procedimento analitico
  • secondo l'aspetto economico del valore di ricostruzione
La valutazione di un fabbricato in base all'aspetto economico del costo si effettua in genere quando:
  • non esiste un mercato attivo per fabbricati simili
  • il fabbricato dovrà essere demolito
  • il fabbricato dovrà cambiare la sua destinazione d'uso, con notevoli spese per opere di restauro, ristrutturazione ecc.
Per un fabbricato si considera ordinaria la trasformazione da abitazione in ufficio senza l'esecuzione di alcuna opera edile. Il suo valore sarà determinato:
  • secondo l'aspetto economico del valore di mercato attuale dell'abitazione
  • secondo l'aspetto economico del valore di trasformazione, dato in questo caso dal valore di mercato dell'abitazione, essendo poco rilevanti le spese di trasformazione
  • secondo l'aspetto economico del valore di trasformazione, dato in questo caso dal valore di mercato dell'ufficio, essendo poco rilevanti le spese di trasformazione
Il beneficio fondiario relativo a un fabbricato si calcola detraendo dal reddito lordo le seguenti spese:
  • tributi, spese varie, amministrazione, sfitto e inesigibilità
  • quote, tributi, spese varie, amministrazione, sfitto e inesigibilità, interessi
  • quote, tributi, amministrazione, servizi, sfitto e inesigibilità, interessi
La stima del valore di un'autorimessa (box) si effettua in genere utilizzando quale parametro di confronto:
  • la cubatura
  • il numero di posti-auto
  • il canone di locazione
Il valore di ricostruzione di un fabbricato è dato:
  • dal costo secco di cantiere per il coefficiente di vetustà
  • dal costo secco di cantiere più le spese generali per il coefficiente di vetustà
  • dal computo metrico estimativo appositamente eseguito
Correggi
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