Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico:
del gruppo di condomini che hanno accettato le tabelle millesimali di proprietà particolare.
di tutti i condomini.
in parte di tutti i condomini, in parte dei soli condomini che se ne servono.
Che cosa sono i millesimi d'uso in un condominio?
Quelli che si riferiscono ad impianti o servizi usati da tutti i condomini in modo proporzionale alle quote di proprietà.
Quelli che si riferiscono a impianti destinati a servire i condomini in maniera diversa, come, ad esempio, l'impianto idraulico.
Quelli che si riferiscono ad impianti o servizi usati dai condomini in modo non proporzionale alle quote di proprietà.
La determinazione dei millesimi di proprietà generale in un condominio è:
una vera e propria stima che il perito deve compiere nella logica del metodo estimativo.
una serie di calcoli e proporzioni sulla base di alcuni indici forniti da tabelle contenute nei manuali;
una stima sommaria che tiene conto del diverso grado di appetibilità delle varie unità immobiliari
I millesimi di proprietà generale si possono calcolare in base ai valori condominiali (Vc), secondo una delle seguenti proporzioni, in cui Vt indica la somma dei valori:
Vc : Vt = x : 1000
Vt : Vc = x : 1000
Vc : Vt = 1000 : x
Il valore condominiale è distinto da quello di mercato, perché:
considera soltanto le caratteristiche costituzionali originarie e stabili delle unità condominiali;
considera il grado di rifinitura, i miglioramenti e abbellimenti apportati dal proprietario;
considera tutte quelle caratteristiche accessorie che sono dovute alla volontà e al comportamento dei singoli proprietari;
La determinazione dei millesimi di proprietà in un condominio può farsi con i seguenti criteri:
sulla base dei valori di mercato espressi in moneta.
sulla base dei valori condominiali o sulla base di grandezze fisiche virtuali atte a rappresentarli.
sulla base di sole grandezze fisiche virtuali (superfici o volumi) atte a rappresentare i valori condominiali, cioè stanti fra loro nello stesso rapporto dei valori medesimi.
La determinazione dei millesimi di proprietà in un condominio in base ai valori monetari è difficilmente applicabile:
agli edifici di vecchia costruzione;
agli edifici costituiti da unità con destinazioni d'uso diverse;
agli edifici ristrutturati.
La grandezza fisica più comunemente usata per determinare i millesimi di proprietà in un condominio è:
la superficie di ciascuna unità;
il reddito imponibile catastale di ciascuna unità.
la cubatura vuoto per pieno di ciascuna unità.
Le superfici delle unità immobiliari di un condominio, rese omogenee ed equivalenti con coefficienti di correzione, sono dette:
superfici commerciali;
superfici convenzionali
superfici virtuali;
Perché, nella determinazione dei millesimi di proprietà generale in un condominio, si deve utilizzare la superficie virtuale delle varie unità in luogo di quella utile?
Perché la superficie utile non tiene conto del diverso grado di apprezzamento del mercato e quindi non è proporzionale al valore
Perché la superficie virtuale è proporzionale al valore condominiale, essendo stata resa omogenea ed equivalente.
Perché i criteri di misurazione della superficie utile variano da località a località.
