Quando i parametri e i prezzi sono assunti direttamente dal perito.
Quando si risolve con il confronto immediato del bene con altri di noto prezzo o costo.
Quando si deve determinare il valore complementare.
La stima del valore di costo è detta sintetica, quando si perviene al risultato:
confrontando, sulla base di un parametro economico, il bene da stimare con altri simili dei quali sia noto il costo comprensivo di tutte le componenti;
determinando voce per voce le componenti del costo e sommandole assieme;
confrontando, sulla base di un parametro tecnico, il bene da stimare con altri simili dei quali sia noto il costo comprensivo di tutte le componenti;
Che differenza c'è fra stima a corpo e stima per elementi costitutivi?
Nella prima il bene viene considerato indivisibile, nella seconda è considerato composto da parti staccate.
Nella prima il bene viene considerato nella sua globalità, nella seconda si stimano separatamente le varie componenti del bene e si perviene al valore globale sommando i valori parziali.
Non esistono differenze, il valore viene sempre determinato mediante un confronto con beni simili o analoghi.
Quali sono i procedimenti sintetici per la stima del valore di mercato?
Stima sintetico-pratica, storica e per elementi costitutivi.
Stima sintetica parametrica, per valori tipici, a vista.
Stima sintetica parametrica, per valori tipici, storica, a vista.
La stima sintetica parametrica è:
una stima a corpo e indiretta, che fa uso esplicito e formale di un paramentro tecnico od economico;
una stima a corpo e diretta, che fa uso soltanto di un parametro tecnico;
una stima a corpo e diretta, che fa uso esplicito e formale di un parametro tecnico od economico;
La stima per valori tipici può essere applicata a:
beni formati da varie componenti fra loro complementari;
beni complessi che non sia possibile confrontare con altri beni simili o analoghi, ma le cui componenti non siano separatamente stimabili;
beni complessi che non sia possibile confrontare con altri beni simili o analoghi, ma le cui componenti siano separatamente stimabili;
Perché la stima storica abbia una qualche attendibilità, occorre che sussistano le seguenti condizioni:
che il potere di acquisto della moneta non sia cambiato, che il bene sia immutato, che il prezzo sia noto;
che il bene abbia conservato le caratteristiche che aveva al momento della compravendita, che i prezzi non siano cambiati, che non ci sia stata inflazione;
che non si possano applicare altri procedimenti di stima.
Il valore espresso da una relazione del tipo: Vx = f (px1, px2, px3,.pxn) corrisponde ad un procedimento:
sintetico parametrico;
pluriparametrico uniequazionale;
monoparametrico uniequazionale;
Attraverso quali fasi si svolge la stima analitica del valore di mercato?
Determinazione del reddito da capitalizzare, ricerca del saggio di capitalizzazione, risoluzione della formula di capitalizzazione, aggiunte e detrazioni;
Determinazione del reddito da capitalizzare, ricerca del saggio di capitalizzazione e sua eventuale correzione, risoluzione della formula di capitalizzazione.
Determinazione del reddito da capitalizzare, ricerca del saggio di capitalizzazione e sua eventuale correzione, risoluzione della formula di capitalizzazione, aggiunte e detrazioni.
Nella stima analitica del valore di mercato di un bene produttivo, il reddito da capitalizzare deve essere quello:
medio, ritraibile dal bene in condizioni di ordinarietà;
