Non potendosi stimare direttamente il valore di mercato di un'area fabbricabile per mancanza di termini di confronto, e dovendo ripiegare sulla stima del valore di ordinaria trasformazione, questo rappresenterà:
il valore minimo attribuibile all'area.
il più probabile valore di mercato dell'area.
il valore massimo ottenibile dalla vendita dell'area.
La stima del valore di mercato di un'area fabbricabile (Vx), essendo px il suo parametro, SP la somma aritmetica dei prezzi dei beni presi come termini di confronto e Sp la somma aritmetica dei loro parametri, si risolve con la relazione:
Vx : px = SP : Sp
Vx : Sp = SP : px
Vx : SP = Sp : px
I parametri di stima utilizzati nella stima del valore di mercato di un'area fabbricabile possono essere:
tecnico-economici;
tecnici;
fisico-pratici.
Nella stima sintetica di un'area fabbricabile, i parametri di comparazione più usati sono:
il canone di affitto o il reddito dominicale del terreno;
il numero di posti letto o il numero di posti macchina realizzabili sull'area
la cubatura edificabile o la superficie dell'area;
La grandezza utile ai fini edificatori, dalla quale sostanzialmente dipende il valore di un'area fabbricabile, è in ogni caso compiutamente misurata dalla:
cubatura edificabile sull'area;
superficie copribile dell'area;
indice di edificabilità dell'area;
La cubatura edificabile su un lotto fabbricabile è data dal:
prodotto della superficie del lotto per il valore medio unitario delle aree simili;
prodotto della superficie del lotto per l'indice di edificabilità;
prodotto della superficie del lotto per il rapporto di copertura;
Se, nella stima di un'area destinata all'edilizia residenziale, si adotta come parametro la superficie commerciale delle abitazioni realizzabili, che cosa viene a rappresentare il rapporto fra la sommatoria dei prezzi e la sommatoria dei parametri di aree simili?
L'incidenza media del prezzo dell'area su ogni metro cubo di fabbricato realizzabile
L'incidenza media del prezzo dell'area su ogni metro quadrato di superficie commerciale delle abitazioni realizzabili.
Il valore medio unitario dell'area.
Nella stima del valore di mercato di un'area fabbricabile, qualora i prezzi accertati si riferiscano ad aree immediatamente edificabili, mentre quella in oggetto lo potrà diventare solo dopo un certo tempo, com'è possibile la correzione del valore trovato per confronto?
Anticipando di tale tempo al saggio di interesse sul mercato finanziario il valore ordinario trovato.
Correggendo il valore ordinario trovato di una percentuale variabile a seconda del tempo che dovrà trascorrere perché l'area diventi edificabile
Anticipando di tale tempo al saggio legale il valore ordinario trovato.
La presenza su di un'area fabbricabile di componenti fisiche straordinarie, aventi una loro utilità e suscettibili di autonoma valutazione, dà luogo a:
diminuzione percentuale del valore ordinario
aggiunte al valore ordinario;
aumento percentuale del valore ordinario.
Servitù passive che causino un generico svantaggio alla proprietà o pongano limiti all'edificazione, quando vengono considerate nella stima del valore di un'area fabbricabile?
Nella fase di correzione del valore ordinario.
Nella fase di correzione del saggio di capitalizzazione.
