Per essere considerati simili fra loro, più fabbricati dovrebbero avere:
caratteristiche anche diverse, ma tali che quelle positive compensino quelle negative nell'apprezzamento del mercato;
corrispondenti caratteristiche estrinseche ed intrinseche;
simili caratteristiche estrinseche e identica situazione giuridica;
Se risulta difficile individuare nella zona fabbricati con caratteristiche simili a quello da stimare, i termini del confronto potranno essere:
fabbricati simili di altre località;
fabbricati analoghi, aventi caratteristiche anche diverse, ma tali che quelle positive compensino quelle negative nell'apprezzamento del mercato.
fabbricati equifunzionali
La superficie commerciale di un alloggio comprende di solito:
la superficie coperta al lordo dei muri divisori interni e dei muri perimetrali, il 30% dello spessore dei muri di separazione da altre unità immobiliari, il 30% della superficie dei balconi e della cantina;
la superficie netta interna, il 50% della superficie dei balconi, il 25% della superficie dell'eventuale cantina;
la superficie coperta al lordo dei muri divisori interni e dei muri perimetrali, il 50% dello spessore dei muri di separazione da altre unità immobiliari, il 50% della superficie dei balconi;
La determinazione del reddito capitalizzabile ( Bf ) di un fabbricato, si determina come differenza:
fra il Reddito Lordo Totale e l'ammontare delle quote, delle spese varie e delle imposte.
fra il Reddito Lordo Totale e le spese di parte padronale.
fra il Reddito Lordo Totale e l'ammontare delle quote, delle spese varie
Il reddito padronale lordo (Rpl) di un fabbricato è dato da:
canone lordo annuo di locazione più gli interessi sulle singole rate e sulla cauzione.
canone lordo annuo di locazione più debito residuo e interessi bancari;
canone lordo annuo di locazione più spese a carico del locatario;
Tra i comodi che possono influenzare il saggio di capitalizzazione dei fabbricati, si può avere:
un reddito transitorio superiore all'ordinario;
il debito residuo di un mutuo a basso saggio di interesse;
la favorevole ubicazione del fabbricato e l'efficienza dei servizi pubblici;
Come influiscono i particolari scomodi di un fabbricato sul saggio da usare per la capitalizzazione dei redditi?
Lo fanno aumentare o diminuire a seconda delle circostanze.
Non hanno nessuna influenza.
Lo fanno aumentare.
I particolari comodi di un fabbricato influiscono sul saggio da usare per la capitalizzazione dei redditi:
facendolo diminuire;
facendolo aumentare o diminuire a seconda delle circostanze;
in realtà non hanno influenza.
Che cosa rappresentano le aggiunte e detrazioni da apportare al valore ordinario di un fabbricato?
Elementi di ordinarietà già considerati nelle precedenti fasi della stima.
Elementi di straordinarietà di per sè valutabili non considerati nelle precedenti fasi della stima.
Caratteristiche particolari rispetto ai termini di confronto.
Particolari dotazioni interne di un fabbricato, costituenti un sovrappiù rispetto al normale, comportano un'aggiunta al valore ordinario di stima; tale aggiunta dovrà corrispondere:
al valore di costo di riproduzione delle dotazioni;
al costo sostenuto per provvedere il fabbricato delle dotazioni
