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Estimo

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Estimo
Quando manchi la possibilità di confronto con altre aree, la stima di un'area fabbricabile potrà farsi a:
  • Valore di trasformazione;
  • Valore complementare;
  • Valore di capitalizzazione;
Se il proprietario di un'area fabbricabile vende la cubatura edificabile conservando la proprietà del terreno, con quale criterio si può stimare il valore del diritto ceduto?
  • Con il criterio del valore di costo di produzione.
  • Con il criterio del valore di surrogazione.
  • Con il criterio del valore complementare.
Fra gli aspetti economici delle aree fabbricabili, quale è quello ritenuto più rispondente ai motivi pratici di una stima?
  • Il valore di trasformazione
  • Il valore di mercato.
  • Il valore di capitalizzazione.
Le aree fabbricabili sono, per loro stessa definizione, beni destinati a venire trasformati in altri beni; esiste quindi il presupposto perché assuma significato il:
  • Valore di capitalizzazione;
  • Valore complementare;
  • Valore di trasformazione;
Non potendosi stimare direttamente il valore di mercato di un'area fabbricabile per mancanza di termini di confronto, e dovendo ripiegare sulla stima del valore di ordinaria trasformazione, questo rappresenterà:
  • Il valore minimo attribuibile all'area.
  • Il più probabile valore di mercato dell'area.
  • Il valore massimo ottenibile dalla vendita dell'area.
La stima del valore di mercato di un'area fabbricabile (Vx), essendo px il suo parametro, SP la somma aritmetica dei prezzi dei beni presi come termini di confronto e Sp la somma aritmetica dei loro parametri, si risolve con la relazione:
  • Vx : px = SP : Sp
  • Vx : Sp = SP : px
  • Vx : SP = Sp : px
I parametri di stima utilizzati nella stima del valore di mercato di un'area fabbricabile possono essere:
  • Tecnico-economici;
  • Tecnici;
  • Fisico-pratici.
Nella stima sintetica di un'area fabbricabile, i parametri di comparazione più usati sono:
  • Il canone di affitto o il reddito dominicale del terreno;
  • Il numero di posti letto o il numero di posti macchina realizzabili sull'area
  • La cubatura edificabile o la superficie dell'area;
La grandezza utile ai fini edificatori, dalla quale sostanzialmente dipende il valore di un'area fabbricabile, è in ogni caso compiutamente misurata dalla:
  • Cubatura edificabile sull'area;
  • Superficie copribile dell'area;
  • Indice di edificabilità dell'area;
La cubatura edificabile su un lotto fabbricabile è data dal:
  • Prodotto della superficie del lotto per il valore medio unitario delle aree simili;
  • Prodotto della superficie del lotto per l'indice di edificabilità;
  • Prodotto della superficie del lotto per il rapporto di copertura;
Correggi
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