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Estimo

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Estimo
Che cosa sono i comodi di un bene?
  • L'insieme delle caratteristiche estrinseche ed intrinseche positive.
  • L'insieme delle situazioni e delle circostanze positive eccedenti rispetto all'ordinario
  • Gli elementi di per sé valutabili eccedenti o carenti rispetto all'ordinarietà.
Le caratteristiche di straordinarietà costituite da elementi di per sé valutabili danno luogo a:
  • Correzione in aumento o in diminuzione del valore ordinario;
  • Solo riduzione del valore ordinario;
  • Aggiunte o detrazioni al valore ordinario;
Il processo logico con il quale il perito giunge alla formulazione del giudizio di valore corrisponde al:
  • Metodo di stima;
  • Procedimento sintetico parametrico;
  • Criterio di stima;
Come può avvenire la correzione del valore ordinario per la presenza di comodi o scomodi particolari?
  • Mediante l'operazione di aggiunte e detrazioni al valor capitale.
  • In percentuale dell'intero valore già stimato, oppure direttamente sul saggio di capitalizzazione nel caso della stima analitica per capitalizzazione dei redditi.
  • Sempre in percentuale dell'intero valore già stimato.
Maggiori consistenze riproducibili, o pertinenze legate al bene per legge o volontà contrattuale, costituiscono:
  • Detrazioni;
  • Comodi particolari;
  • Aggiunte;
Un usufrutto, una rendita vitalizia o altri diritti temporanei a favore di terzi gravanti su un bene, ne rappresentano:
  • Scomodi particolari;
  • Minori redditi permanenti;
  • Minori redditi transitori;
Perché i comodi o gli scomodi sono distinti dalle aggiunte e detrazioni al valore ordinario?
  • I primi possono consistere in qualità astratte, di per sé valutabili e la cui presenza influisce sul valore, mentre le seconde sono elementi di per sé non valutabili
  • I primi possono consistere in qualità astratte, di per sé non valutabili ma della cui presenza il mercato tiene conto, mentre le seconde sono elementi di per sé valutabili.
  • Perché i primi si valutano a corpo e non a misura come le aggiunte e detrazioni.
Che cosa è un parametro economico?
  • Una grandezza economica quale un prezzo o un costo
  • Una qualche forma di reddito che esiste solo per beni produttivi.
  • Una grandezza direttamente e obiettivamente misurabile del bene.
Fra prezzi e parametri non esiste una vera proporzionalità, ma questa può essere assunta come ipotesi estimativa se esistono le seguenti condizioni:
  • I beni presi come termini di confronto differiscono dal bene da stimare soltanto per la misura del parametro e sono uguali per tutte le altre caratteristiche;
  • I beni presi come termini di confronto sono simili o analoghi a quello da stimare, e le misure parametrali devono oscillare in un ampio intervallo;
  • I beni presi come termini di confronto sono simili a quello da stimare, o equivalenti per il complesso delle caratteristiche influenti sul valore, esclusa la misura del parametro;
Sul raffronto fra la variabilità dei caratteri e la variabilità dei prezzi dei beni messi a confronto, si basa la scelta del parametro di stima, che dovrà essere una grandezza con la quale si realizza l'ipotesi fondamentale della stima, ovvero:
  • L'esistenza di un rapporto costante fra prezzi e parametri all'interno di un certo campo di variabilità delle due grandezze.
  • L'esistenza di una proporzionalità inversa fra prezzi e parametri;
  • L'esistenza di una relazione fra prezzi e parametri all'interno di un certo campo di variabilità delle due grandezze;
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