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Estimo

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La stima sintetica di un fabbricato civile si svolge attraverso le seguenti fasi:
  • Formazione della scala dei prezzi, formazione della scala dei parametri e risoluzione della proporzione.
  • Determinazione del valore ordinario, correzione del valore per la presenza di comodi e scomodi, aggiunte e detrazioni.
  • Determinazione del valore ordinario e correzione del valore con aggiunte e detrazioni.
Per essere considerati simili fra loro, più fabbricati dovrebbero avere:
  • Caratteristiche anche diverse, ma tali che quelle positive compensino quelle negative nell'apprezzamento del mercato;
  • Corrispondenti caratteristiche estrinseche ed intrinseche;
  • Simili caratteristiche estrinseche e identica situazione giuridica;
Se risulta difficile individuare nella zona fabbricati con caratteristiche simili a quello da stimare, i termini del confronto potranno essere:
  • Fabbricati simili di altre località;
  • Fabbricati analoghi, aventi caratteristiche anche diverse, ma tali che quelle positive compensino quelle negative nell'apprezzamento del mercato.
  • Fabbricati equifunzionali
La superficie commerciale di un alloggio comprende di solito:
  • La superficie coperta al lordo dei muri divisori interni e dei muri perimetrali, il 30% dello spessore dei muri di separazione da altre unità immobiliari, il 30% della superficie dei balconi e della cantina;
  • La superficie netta interna, il 50% della superficie dei balconi, il 25% della superficie dell'eventuale cantina;
  • La superficie coperta al lordo dei muri divisori interni e dei muri perimetrali, il 50% dello spessore dei muri di separazione da altre unità immobiliari, il 50% della superficie dei balconi;
La determinazione del reddito capitalizzabile ( Bf ) di un fabbricato, si determina come differenza:
  • Fra il reddito padronale lordo e l'ammontare delle quote, delle spese varie e delle imposte.
  • Fra il reddito padronale lordo e le spese di parte padronale.
  • Fra il reddito padronale lordo e l'ammontare delle quote, delle spese varie
Il reddito padronale lordo (Rpl) di un fabbricato è dato da:
  • Canone lordo annuo di locazione più gli interessi sulle singole rate e sulla cauzione.
  • Canone lordo annuo di locazione più debito residuo e interessi bancari;
  • Canone lordo annuo di locazione più spese a carico del locatario;
Tra i comodi che possono influenzare il saggio di capitalizzazione dei fabbricati, si può avere:
  • Un reddito transitorio superiore all'ordinario;
  • Il debito residuo di un mutuo a basso saggio di interesse;
  • La favorevole ubicazione del fabbricato e l'efficienza dei servizi pubblici;
Come influiscono i particolari scomodi di un fabbricato sul saggio da usare per la capitalizzazione dei redditi?
  • Lo fanno aumentare o diminuire a seconda delle circostanze.
  • Non hanno nessuna influenza.
  • Lo fanno aumentare.
I particolari comodi di un fabbricato influiscono sul saggio da usare per la capitalizzazione dei redditi:
  • Facendolo diminuire;
  • Facendolo aumentare o diminuire a seconda delle circostanze;
  • In realtà non hanno influenza.
Che cosa rappresentano le aggiunte e detrazioni da apportare al valore ordinario di un fabbricato?
  • Elementi di ordinarietà già considerati nelle precedenti fasi della stima.
  • Elementi di straordinarietà di per sé valutabili non considerati nelle precedenti fasi della stima.
  • Caratteristiche particolari rispetto ai termini di confronto.
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